РИА Рейтинг – 6 авг. Ипотечные кредиты набирают все большую популярность среди населения России. Только за первые пять месяцев текущего года количество выданных ипотечных кредитов выросло на 35% и достигло 387 тысяч. Для сравнения в 2010 году такое количество кредитов выдавалось за весь год. При этом в денежном выражении рост за первые пять месяцев составил 44%, что во многом связно связано с ростом среднего размера кредита с 1.45 миллиона рублей в 2012 году до 1.68 миллиона рублей в начале 2014 года. Все большая популярность ипотеки в последнее время определяется снижением ставки, которая в начале 2014 года составила 12.2% против 12.8% в аналогичный период 2013 года. Свою положительную роль играет и рост номинальных доходов населения на фоне стабильности цен на жилую недвижимость (за год цены на жилье в России выросли лишь на 0.8%).
В целом же за последние десять лет c момента, когда ипотека стала развиваться в России, банками было выдано уже более 4.5 миллионов жилищных кредитов, а на данный момент, по оценкам РИА Рейтинг, порядка двух миллионов семей обслуживают ипотечный кредит.
При этом потенциал рынка ипотеки далеко не исчерпан, ведь по-прежнему у многих жителей нашей страны жилищные условия оставляют желать лучшего. Опрос, проведенный на сайте РИА Рейтинг, показал, что 2.3% населения собираются брать ипотечный кредит в ближайшем будущем (экстраполируя на все население России – это почти 1 миллион ипотечных кредитов). При этом почти 30% респондентов в качестве причин, мешающих взять ипотечный кредит, назвали высокие цены на недвижимость и высокие требования к первоначальному взносу, а на высокие процентные ставки посетовали 24% ответивших.
В регионах возможности людей купить жилье по ипотеке существенно различаются. Стоимость жилья и доходы населения, которые очень сильно разняться от региона к региону, в большей степени, чем проценты по ипотеке, определяют доступность покупки жилья при помощи ипотечного кредита.
Для определения возможностей обычных граждан купить квартиру, используя ипотечный кредит, эксперты Рейтингового агентства «РИА Рейтинг» подготовили очередной рейтинг регионов России по доступности приобретения жилья по ипотеке.
В качестве индикатора доступности в рейтинге выступала максимальная площадь квартиры среднего качества, приобретаемой в кредит, которую может себе позволить семья из двух работающих человек со среднестатистической зарплатой в различных регионах. Объем кредита рассчитывался, исходя из срока 20 лет и первоначального взноса на уровне 20% от стоимости квартиры. Предполагалось, что семья тратит не более 40% своих ежемесячных доходов на оплату кредита. Для каждого региона кредит рассчитывался по формуле, используемой в ипотечных калькуляторах, исходя из равномерных ежемесячных платежей и средней ипотечной ставки, сложившейся в том или ином регионе. Площадь доступной на таких условиях квартиры рассчитывалась с учетом суммы кредита и средней стоимости квадратного метра жилья в регионе. Республика Крым, Севастополь и Чукотский АО не включены в рейтинг из-за недоступности данных для расчета.
Доступность ипотеки растет в большинстве регионов
Как показал анализ, доступность приобретения жилья по ипотеке в большинстве регионов выросла за последний год. Согласно результатам рейтинга, лишь в 6 регионах доступность жилья по ипотеке в начале 2014 года была ниже, чем в аналогичном периоде 2013 года (первые пять месяцев). Это определялось рядом факторов.
Во-первых, в большинстве регионов России процентные ставки по ипотеке в начале 2014 года были ниже, чем в начале 2013 года. По оценкам экспертов РИА Рейтинг, снижение процентных ставок увеличило в среднем доступность жилья на 4-5% за год.
Во-вторых, положительное влияние на доступность покупки жилья оказывали доходы населения и средние цены на недвижимость. Причем эти два фактора оказывали боле сильное воздействие на доступность чем, ставка.
В целом, как видно из рейтинга, в регионах с высокой процентной ставкой доступность жилья может быть существенно выше, чем в регионах с низкой ставкой. Так, Магаданская область с далеко не самой низкой ставкой 12.3% отличается одним из самых высоких показателей доступности, что определяется высокими доходами населения при умеренных ценах на жилье.
Максимальное снижение доступности наблюдалось в Ненецком АО – на 4.7%, что связано с ростом средней процентной ставки на 0.7 процентного пункта и ростом средней цены квадратного метра на 7.2% за год. Но, несмотря на относительно большое снижение, жители округа, согласно принятым модельным условиям, могут приобрести одну из самых больших квартир в России – в 74.7 кв. м. (Ненецкий АО занимает 6 место в рейтинге).
Как показали результаты исследований РИА Рейтинг, радикальное снижение процентных ставок, например, – вдвое, до уровня 7% при фиксированных ценах на жилье и уровне зарплаты, может повысить доступность покупки жилья при помощи ипотеки в среднем на 44%, а с учетом увеличения сроков кредитов до 30 лет, что вполне рационально при низких ставках, – на 70%. Для достижения такого результата при существующей ставке и 30 летнем сроке кредита необходимо снизить цена на жилье на 35%.
Но даже если удастся очень существенно снизить процентные ставки по ипотеке, то, скорее всего, это быстро будет «съедено» ростом цен на недвижимость из-за повышенного спроса на нее. Кроме того, в современных экономических условиях с учетом текущего уровня инфляции говорить о существенном снижении ставки вряд ли возможно. Таким образом, актуальным остается вывод, сделанный в прошлогоднем исследовании: для значительного повышения доступности жилья более действенным было бы влияние на предложение более дешевого жилья, путем стимулирования масштабного строительства. При этом меры по снижению ставки естественно не исключаются.
Приобрести просторную квартиру по ипотеке могут жители только 20 регионов
Как показывают результаты рейтинга, лишь в 5 регионах с наилучшими показателями доступности, среднестатистическая семья с двумя работающими может приобрести по ипотеке с 20-процентным первоначальным взносом и 20-летним сроком кредита просторную трехкомнатную квартиру среднего качества (более 75 кв. м.). При этом лидер рейтинга, Ямало-Ненецкий автономный округ, характеризуется тем, что в нем, согласно расчетам, среднестатистическая семья может себе на свои доходы позволить приобрести по ипотеке более 123.3 кв. м. жилплощади. В целом все лидеры рейтинга как и в прошлом году – это преимущественно северные, нефтедобывающие и дальневосточные регионы. Сложившаяся ситуация является, с одной стороны, следствием высоких по среднероссийским меркам доходов в этих регионах, а с другой, определяется относительно невысокой стоимостью жилья, в том числе обусловленной освобождением большого объема жилого фонда невысокого качества из-за оттока населения в постсоветский период.
Еще в 15 регионах семьи со средней зарплатой могут рассчитывать на небольшую трехкомнатную квартиру или довольно просторную двухкомнатную (площадью от 55 до 75 кв. м.). Таким образом, приобрести просторную квартиру по ипотеке могут жители 20 региона России или чуть менее 25% регионов. Для сравнения при модельных условиях (ставка 7%, кредит на 30 лет при текущих ценах и зарплатах) в 92% регионах среднестатистические семьи из двух работающих могли бы претендовать на относительно просторные квартиры.
В свою очередь, на небольшую двухкомнатную квартиру (от 45 до 54 кв. м.) сейчас могут претендовать жители 25 регионов (по итогам 2013 года – 17 регионов). В среднем в России люди со средней зарплатой могут себе позволить приобрести по ипотеке при двадцатипроцентном первоначальном взносе и 20-ти летним сроком скромную квартиру площадью 52.5 квадратных метров.
Дороговизна жилья в Москве снижает ипотечные возможности
По-прежнему аутсайдером рейтинга с заметным отрывом от других регионов выступает Москва. В столице семья со средним московским доходом, который по российским меркам находиться на довольно высоком уровне, может купить по ипотеке квартиру среднего качества размером лишь 31.6 метров общей жилой площади (стандартная «однушка»).
Причиной, ипотечной недоступности московской недвижимости, является ее очень высокая цена. Квадратный метр недвижимости в Москве стоит в среднем около 160 тысяч рублей, что более чем в 3 раза больше среднероссийского уровня.
Стоит отметить, что Москва вошла в десятку регионов по наибольшему росту доступности жилья за год, что во многом связано со снижением средней цены на квадратный метр в столице со 163 тысяч рублей за метр в первом квартале 2013 года до 157 тысяч рублей за метр в начале 2014 года. Снижение цен связано не с тем, что спрос на недвижимость в Москве снижается (квартира в первопрестольной по-прежнему является вожделенной мечтой для очень многих граждан России и стран СНГ), а с расширением территории Москвы в 2.5 раза за счет земель Московской области, где недвижимость исторически гораздо дешевле квартир в пределах МКАД. Таким образом, дорогие квартиры в «старой Москве» были «разбавлены» жильем в «новой Москве». В связи с тем что в пределах новой Москвы ведется поистине гигантское строительство нового жилья, по мнению экспертов РИА Рейтинг, довольно вероятно, что Москва в ближайшие годы может уйти с последней строчки рейтинга из-за снижения средней цены.